房地产市场陷入价格下跌"拐点" 10多个城市尝试放松限购,10个城市不能放松限购

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发布时间:2014-06-29 07:45:34

  呼和浩特市成为今年以来第一个公开发文取消住房限购政策的城市。然而,这份引发市场广泛关注的文件在6月25日被以“两个字打印错误”为由撤回。考虑到之前沈阳等地出现的悄悄放松限购政策而又匆匆叫停的“一日游”情况,很显然,呼和浩特撤回文件的原因绝非“两个字打印错误”那么简单。

  事实上,在呼和浩特之前,已经有包括天津、沈阳、南宁、广州等10多个城市尝试放松限购,与呼和浩特不同,这些城市的共同做法是没有公开发文,而是内部传达,只做不说。一些城市频频尝试突破限购政策,最根本的原因是时下房地产市场陷入了库存高企,销量下滑,到了价格下跌的转折点。全国房地产市场在2013年创下8.14万亿元的销售纪录后,今年前5个月中国商品房销量暴跌,一线房企前5个月普遍只完成全年销售任务的30%左右;而前5个月,全国待售面积超过了5.3亿平方米,一些城市屡屡爆出天量库存的新闻,无论是前期降价的杭州,还是悄然松动限购的沈阳,去库存周期都超过了惊人的30个月。国家统计局发布的5月70个大中城市房价数据让整个市场的情况从暧昧走向明朗。

  很显然,地方通过各种方式尝试突破限购,目的不外乎刺激房市,让房地产重归繁荣。但是,面对房地产市场供应过剩、房价高企、流动性偏紧、实体经济低迷等情况,以为放松限购房地产可以重回昔日辉煌无异于痴人说梦。对于这一轮调整,笔者多次特别提醒所有人真诚面对四个基本事实:一、这次价格调整和任何调控政策无关,而是市场的自发反应;二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因,但流动性紧张的状况短期不会改变;三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化,总体供应短缺的历史已经终结,除个别城市外,大部分城市面临的问题已经不是短缺,而是过剩;四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后,中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶,期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。也就是说,无论是目前的房价,市场的流动性,还是供求的基本面,都不支持房价继续单边上涨。事实是,在目前情况下,无论放松限购,还是降准,都无法逆转房地产价格调整的趋势。

  对于中国房地产市场而言,开发商和地方政府都应该对市场的判断更加清醒,更加理性。就落实限购政策而言,之前除了北上广深等一线城市严格执行外,绝大多数城市本来就有很大的灵活性,放松与否对整个市场的影响并不大。面对库存和流动性紧张的压力,最好的选择是顺应市场,通过价格调整,在价格合理的情况下,让居住刚需者入市。价格的调整对于任何一个行业而言,都是行业健康发展的常态,中国的房地产业也不例外。无论是对中国房地产,还是对中国宏观经济而言,房价的调整,房地产回归理性从长远看都是有益的。住房严重过剩的城市,也应该明白,靠房地产支撑经济的好日子基本已经结束。

  当然,就限购政策本身而言,除北上广深等一线城市外,绝大多数城市住房供应短缺的历史不再,限购政策失去了原来的意义。在这种情况下,笔者认为很多城市完全可以光明正大地取消限购,让市场真正发挥作用,无需私下操作,更无需叫停。“一日游”的滑稽戏码对政府的公信力和房地产市场的健康发育,都是一种莫大的伤害。

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